对相同一宗地块，中海地产的赢利测算总能比同行多几个点。这得益于其强壮的本钱管控才能，也因而，中海地产的净赢利多年来位居职业头名，在业界一向被冠以“赢利王”的称谓。

  2020年10月23日，中海地产以44.34亿元拿下的广州海珠区南洲名苑项目第三期用地，楼面价约38609元/平方米，溢价率26.18%。加上总用地面积不大，让这块地的操盘难度、赢利空间获取难度更高。

  “这个项意图确操盘难度不小，在规划计划上咱们也推翻研判了多轮。中海对每一个地块都会量体裁衣，量身打造计划。”

  近来，中海地产广州公司海珠区负责人樊杰在承受《每日经济新闻》记者专访时表明，关于中高端地块或产品，首要是要回绝惯例快速地仿制粘贴，尤其是在广州这种高容积率的城市，需求每一宗地块都进行定制化研讨。在哨子不确定性添加的当下，就更需求捉住确定性的东西。

  南洲名苑项目第三期用地坐落海珠区南洲路以北、东晓南路以西，勤勉广州主城区中心区域之一，紧邻广州地铁2号线和广佛线换乘站——南洲路站。此外，地块南侧还有海珠客运站，又接近广州绕城高速，经过广州大路可直达珠江新城，交通便当。

  在2020年竞拍时，该地块招引了6家品牌房企报名，终究经过47轮竞价被中海竞得。记者与樊杰的专访地址就在该项意图售楼处，即现在正在出售的中海观雲府项目。

  观雲府地块面积仅34018平方米，其间可建造用地面积18358平方米，城市道路用地12312平方米，绿洲用地3348平方米，发挥空间有限。

  樊杰坦言，从开发难度来看，观雲府的难度不小。在初期地块研判时，同行及中海本身排布规划的地块产品计划都各有不同。

  中海的解题思路令哨子较为意外，观雲府项目终究是以三栋57超高层住所、高188米的塔楼问世。“其实计划最早并不是如此，其时还规划有其他的业态。但终究咱们仍是经过对地块的研判，用无人机的视界调查每个高度后，终究才定下来三栋塔楼这样的排布。”

  樊杰解释道，一般许多的超级塔楼集聚简单发生不舒适的感觉。但这宗地块周边的修建都比较矮小，并且是比较确定性的，那么高度的爬高反而会带来愈加舒适、宽广的景象视界。

  观雲府的主力户型为86-164平方米的3-4房，均价在64000-72000元/平方米。其间106平方米的大三房就能够做到南向望江，164平方米的户型能够南望珠江，北眺小蛮腰广州塔。因而观雲府越是高层，价格越高，顶层也不降价。

  在观雲府项目不远处，便是中海2019年拿下的海珠区大干围临江地块项目中海观澜府，成交楼面价34628元/平方米，这是海珠区南洲板块7年间出让的首宗地块。在2020年拿下观雲府项目地块时，中海观澜府还未入市。

  因而，其时不只是中海，其他开发商对海珠区南洲板块及周边片区的价值完成心里仍是没底的。“聚集也不知道卖出来会是一个什么样的水平，所以其时其实咱们仍是有一些不确定性的。”樊杰泄漏，当然必定仍是要有自己的判别和预期，首要仍是经过产品的打造和实景出现感动客户。

  值得注意的是，本年广州海珠区还有本地大型房企保利、越秀的改进型项目入市，产品比较同质化，哨子竞赛也比较剧烈，中海本身在海珠区现在也还有4个在售项目。

  但樊杰以为，尽管现在哨子存在不确定性，房地产哨子全体也出现下行趋势，而公司团队经过研判发现，改进型客户集体仍有很大需求。

  “前几年由于板块改进型新盘稀缺，区域内的改进需求是被抑制住的，许多改进需求都被分流到其他区域去了。当时尽管在售改进楼盘较多，但仍是有很大的哨子。从咱们在售楼盘的出售状况看，咱们的这一判别也得到了哨子验证。”

  据合富研讨院数据，本年上半年，广州千万元级豪宅网签套数约1500套，约为疫情前（2019年）全年成交水平，这一现象无论是在一手仍是二手哨子均有显着展示。

  观雲府在上半年也拿下海珠两个榜首：新房网签均价近8.9万元/平方米，为广州榜首；成交套数超300套，为海珠区榜首。到本年8月，观雲府的出售额也打破40亿元。

  樊杰是2013届“海之子”（中海地产面向应届大学毕业生进行学校招聘的雇主品牌），进入中海地产广州公司三年时刻，此前曾在成都、深圳等地都有过历练。

  在樊杰看来，广州由于哨子容量大、跨度广、新盘多，开发商面对的正面竞赛剧烈，客户的挑选性也非常多样。由于广州许多地块没有限价的捆绑，就更检测开发商对产品的打磨和落地的才能。别的，购房者也愈加“务实”，假如产品做得满足好，价格也能去到满足的高度。

  中海地产广州公司很垂青观雲府项目。在内部，该项目被冠以广州公司“双标杆”战略方针完成道路上的重要里程碑，承载着拉升产品新高度、历练团队创造力、强化品牌号召力的荣耀任务。

  “观雲府项意图哨子反应作用底子达到了咱们预订的方针，尽管或许由于本年以来大环境的影响比咱们之前预期的时刻要慢一点。”樊杰表明，观雲府总共944套房源，现在底子就剩100套左右，上半年3月份的时分出售最快，单月直销100套房源。

  从北京到广州，中海关于高溢价地块的操盘才能在职业众所周知，但也不难理解其间的中心逻辑在哪里。樊杰以为，差异之处或许在于中海在项意图前期工作上，如计划端、产品策划端等投入的时刻、精力、资源愈加足够一些。再往前推，在客研端，即出资拿地之前，中海会“一地一策”深入分析研究地块，重复打磨计划。

  “还有便是咱们关于产品始终坚持不断创新的情绪，换个说法便是相互卷来卷去。在产品、户型上，咱们是由总经理带头一点一点严格地琢磨、打磨，回绝快速地仿制粘贴，咱们在海珠在售的4个项目都各有不同。”

  图纸、户型、装饰风格、售楼处、样板间尽管都能够被他人仿制，但樊杰指出，项目产品的底层落地是很难仿制的。中海在打造产品时，首要便是从土地端、客户端动身，不断地研判，琢磨项目故事性，构成完好的产品底层逻辑，能够概括为“1+3+N”。

  即一个中心，三个爆点，N项七星建议，产品的表象都是经过对中心的推导，然后梳理出三个爆点去出现。以观雲府项目为例，受国外一个宣传片对“老城市新科技磕碰”的启示，项目刚好就在老城区，因而其间心定位“old meets new”（海珠焕新），三个中心便是人文蓬头历齿、精工立面和公共空间。

  由此动身，观雲府的售楼处挑选与闻名的方所书店联名打造出“方舟客厅”的IP，结合整个项意图城市客厅和主进口的大门，供给许多业态的或许性以及未来的移交场景给到客户，让其能够感受到所见即所得。

  樊杰介绍，观雲府的外立面选用的是现代玻璃铝板，但主色调是以广式打铜、香槟金和古铜色作为主基调，这便是一种用新材料体现老传统的方法。售楼处入门口等比例一砖一瓦拼建起岭南四大名园之一的余荫山房，以后会作为小区的主进口永久保存。别的，还有花艺、图书、烘焙、咖啡、空中瑜伽、自习室等功能区域，中心便是老和新的不断磕碰，让有老广情结的购房者，体会到新的移交方法。

  回到哨子端，在项目全链条的节奏掌握上，樊杰表明，不管是项目团队仍是公司，坚持心态是最重要的，尽量不要受外界影响，否则会被带偏节奏，仍是要据守专业的定力。“所以咱们在关于节奏的掌握上，必定仍是榜首大原则，“又好又快”中好字在前。这也是在做取舍，本来项目计划在上一年9月之前就敞开售楼处和样板间，但由于产品作用一向达不到咱们预期就延期了，没有一味求快。”

  当然，这也得益于中海地产全体的雄厚资金实力和稳健的财务结构根底。“有这样一个健康的后台，所以咱们的节奏是能依据产品的节奏去推动的，没有一味寻求速度。”

  樊杰也指出，最底子的仍是要坚持产品打造的决心。从成果来看，能够信任，只要把产品做好，购房者是乐意买单的，产品也能发生溢价，还能得到同行的认可。因而，在产品维度上，要坚持不断地创新和引领。