项目进入正式出售阶段，首要包含现场招待、商品房认购、买卖合同签定三个要害环节，后续的跟进作业，包含帮忙客户告贷、帮忙物业交给。下面咱们别离交流共享一下。

  出售人员在现场招待客户的过程中，一是要依据项目特色，运用现场的出售东西，尽或许充沛了解客户需求意向，恰当的运用出售技巧，及时捕捉成交信号。二是应留意危险防备，新建商品房出售做好客户信息承认与联动转介承认，一起应具体了解客户购房告贷的资历。

  房地产开发企业获得预售许可证后，应当在十日内开端出售商品房，未获得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得不合法预售，也不得收取购房定金。

  第一个，房号出售与核算价格的危险。房号需与项目经理核对，防止卖错，运用房贷核算器算价，防止算错。

  第二个，购房及告贷资历危险。客户付定金之前，有必要经过银行的征信状况查询是否具有购买、告贷的资历，还需出示房产档案资料查询点出具的购房查档证明，这是为进步购房功率，防止呈现定金胶葛的一种解决办法。

  第三个，改变危险。认购前需奉告客户，网上或书面认购书存案后，签定商品房预售合一起，合同主体不得随意改变，认购后不能增名、不能换房、退房。政府版别的合同不能改变，需运用开发企业版别的认购合同。值得阐明的是，认购书约好了房地产开发企业与认购人之间签定商品房预购合同的时刻，经过处理体系处理商品房预售合同网上签约手续，如超越认购书约好时刻未签定，则该套房子的公示信息康复显现未订货，即未出售状况。故出售人员在指引认购人签定认购书时有职责提示在认购书约好时刻内处理商品房预售合同的签署及按揭等购房手续。

  房地产开发企业应当参照国家或各地方建造、房地产处理部分、工商处理部分拟定的演示性文件，与购房者签定商品房预售合同。

  房地产开发企业在拟定商品房出售合同条款时，不得革除自己职责、加剧购房人职责，或扫除购房人合法权益。

  商品房预售合同演示文本及格局条款应在缔结合同前向购房人明示，房地产处理部分应严厉履行预售合同挂号存案准则，履行购房实名制，对房地产出售过程中施行合同诈骗，运用虚伪合同套取银行告贷、偷税漏税等违法违规行为，处理部分可暂停处理其商品房网上签约、合同挂号、存案等房地产买卖手续。工商行政处理部分加大对合同违法和损害顾客权益行为的查办力度，构成犯罪的，移交司法部分处理。

  未满18岁人士购房需开具《监护公证》，《房地产买卖合同》可对照法令法规观念进行细化，现有的法令文件，包含《物权法》《城市房地产处理法》《城市房地产开发处理条例》《城市商品房预售处理办法》《商品房出售处理办法》《合同法》以及各省、市、县政府部分的相关规则。

  房地产从业人员在处理两边买卖手续，正式签定商品房预售合同之前，有必要将买卖程序合同条款需提交的资料、应纳税费明细、银行典当告贷流程、房款付出方法及时刻组织等一系列问题，向买受人阐明清楚。

  商品房合同的签定存在许多危险，来源于许多方面，首要包含告贷危险和改变危险。

  第一个，告贷危险。客户供给的用于承认购房告贷资历资料，需经客户签字承认。许诺资料真实性，银行或客户原因导致不能告贷，由客户承当对开发商的违约职责。

  第二个，改变危险。商品房预售合同签约后，同一购房主体退房或换房的经两边当事人协商一致，先签定免除该商品房预售合同协议，经过处理体系填写并打印免除合同请求并共同到房地产行政处理部分处理免除合同手续。

  同一购房主体退房的，该房子在楼盘表内及时康复可售标识，同一购房主体换房的两边当事人重新处理网上或纸面合同签约手续。

  商品房预售合同其他条款改变的，两边当事人可签署补充协议，不再经过处理体系改变合同内容。

  出售人员需对各项手续的处理费用和条款了解和了解，并向买受人进行具体阐明。

  第一个，处理银行典当告贷手续。处理银行典当告贷需求交纳必定税费，收费项目有典当挂号费、告贷合同公证费、告贷合同印花税。

  契税，普通住所合同总价的1.5%，非普通住所合同总价的3%，具体费用按政府有关规则收取。

  付款方法，依据购房者的经济状况及银行规则来确认，一般分为一次性付款，分期付款，银行典当付款。

  一次性付款，是购房者在约好时刻内一次性付清悉数房款，购房款交到房地产开发企业指定的账户。

  银行典当告贷，是指购房人以所购买的房产作为典当向银行请求告贷用来付出部分购房款，在分期向银行归还本金和利息的付款方法。为按捺投机性需求，支撑自住型购房产，市场上开端履行差异化的信贷政策，购买首套住所首付份额最低3成，银行典当告贷份额最高7成。契合条件的居民购买二套住所首付份额提升至4-6成左右，三套及以上住所，现在严厉约束或中止告贷。

  假贷期限，是指按揭告贷分期归还的期限，现在人民币告贷期限最长不超越30年，而且时刻与购房者的年纪相关。比方银行规则的告贷期限加购房人年纪不得超越65年，银行在审阅告贷时，对告贷期限长短的确认，要归纳考虑告贷人经济实力、家庭开销方案及购房的意图。

  期限长的告贷，所付出的利息往往比较高，且购房者一旦无力归还告贷，银行有或许依法请求法院查封房产；假如告贷期限太短，告贷人接受的压力会比较大。

  告贷利率，是指告贷人在单位时刻内应付出银行的利息额与告贷金额份额，一般用百分比表明。

  告贷银行对告贷人的告贷请求及各项证明资料进行检查，合格后出具告贷许诺书，并与告贷人签定房地产典当合同。

  告贷人凭告贷银行出具的告贷许诺书，与开发企业签定购房合同，并请开发企业在房地产收押合同上签章。

  告贷人持购房合同、押合合同、收押合同及保险单，与第三方担保人一起到告贷银行签定《个人住所典当告贷合同》，并到房子挂号组织处理典当挂号。当事人要求公证的，可到公证机关处理公证手续。

  第六步，告贷银行划款。告贷银即将告贷以转帐方法划入购房合同中指定的开发商企在告贷银行的存款账户。

  两种其长处和缺陷咱们在前面有过具体描，可查阅前期文章，在此简略描绘一下：

  等额本息还款法，是顾客所告贷的总额加上告贷年限内，本金发生的一共利息，得出本息总额，然后除以告贷的总计月数，得出顾客告贷年限内每月的还款数额，特色是每月以持平的金额归还，这种还款方法，告贷人可精确把握出入预算。

  等额本金还款法，是递减法，每月为利息清算单位。顾客每月还款额由每月所还本金加上上月告贷额所发生的利息构成，其间每月所还本金便是顾客告贷总额除以告贷总月数得出的数额。其特色是每月以持平的金额归还本金，利息按剩下本月逐月结清，这种还款方法，还款初期月还款额较高，但可节约全体利息开销。具体差异如图所示：

  对告贷人来说，银行典当告贷存在必定危险。房地产出售人员应提示告贷人向银行或典当服务公司的专业人员进行咨询，留意防备以下告贷危险：

  告贷人有或许在告贷期间呈现经济困难而一时难以归还按揭告贷本息，因而，告贷人请求告贷额度要力所能及，应该依据自己的条件选定最适合自己的还款方法，一起，爱惜个人信用记载，每月准时还款，防止罚息。

  导致房子价值降低危险的原因许多，其间包含自然灾害、政治动乱和经济危机等不行抵抗要素，乃至人为要素。因而对典当房产进行财产保险是防备此类危险的要害办法，对银行与购房者都非常重要。

  一旦购房者不能归还告贷，银行对房子进行处置时往往为赶快收回自己的告贷，或许将房子贱价拍卖。购房者在签定购房典当告贷合一起应当注明这个监督权。

  监督权指告贷人对评价组织的挑选、拍卖贱价的认可、投标活动的参加、公告发布、评价拍卖费等问题等具有监督的权力。

  本节咱们大体共享了现场招待、商品房认购、买卖合同签定三个要害环节，后续的跟进作业，包含帮忙客户告贷、帮忙物业交给，下一节，咱们将交流住所项意图出售，包含客户消费特征和要点营销作业，欢迎重视、检查。